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      世聯行:深圳辦公市場5月重要數據快覽

      2021-07-08
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      深圳辦公市場5月數據快覽

      深圳物業核心指標速覽

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      數據來源:世聯評估


      辦公市場數據快報

      01一手寫字樓市場

      一手寫字樓市場:價升量跌

      5月新建寫字樓成交均價71,011元/㎡,環比上漲22.8%。市場成交17,146平方米,環比暴降69.5%。

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      5月,深圳寫字樓主力成交在南山區,成交面積為0.46萬平方米;其次為光明區,成交面積為0.28萬平方米。

      光明區龍光玖龍臺本月以2,250平方米的成交面積,名列全市成交量第一。南山區后海恒裕深圳灣以22,333萬元(均價153,761元/㎡)的成交金額,成為全市問鼎成交金額榜首,并拉高了寫字樓市場均價。

      其他熱銷樓盤還包括晗山悅海城(2,034平方米,均價92,892元/㎡)、歲寶壹品(1,743平方米,均價77,604元/㎡)、合景同創廣場(1,482平方米,均價45,613元/㎡)、兆鑫·匯金廣場(1,103平方米,均價90,040元/㎡)等。

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      5月份,深圳新建寫字樓可售面積為147.5萬平方米,庫存量繼續下降,本月略降0.1%。

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      新建寫字樓庫存去化周期上升到38.2個月,預計本指標仍會持續向上,寫字樓市場庫存壓力巨大。

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      02存量寫字樓市場

      存量寫字樓市場:租金顯著回落,空置率繼續攀升

      存量寫字樓銷售成交僅9,678平方米,環比上升16.6%,但相對于超過800萬平方米存量市場而言,買賣寥落市場躺平,寫字樓交易以租賃經營為主。

      2021年第一季度,深圳甲級寫字樓租金連續九個季度下降,平均租金(初值)回落到198元/㎡月。靜態租賃回報率下降至2.9%,仍保持下行趨勢。

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      本季度租賃需求整體疲軟,市場下行趨勢并未扭轉,“以價換量”將成為未來兩年租賃市場的主要方向。此外,深圳北商務區、留仙洞總部基地等新興商務區相繼崛起,也拉低全市平均租金水平。深圳商業性辦公用地供應過剩,寫字樓供應持續井噴,可以滿足未來十年的需求,空置率及租金下跌幅度都位居四大一線城市之首。

      第一季度,甲級寫字樓平均空置率(初值)為24.7% ,環比下降0.8個百分點,在連續十個季度上升后,本季度略有回落。其中,深圳北、華強北、寶安中心區寫字樓空置率約30%,前海商務區空置情況則更為嚴重。

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      2021年有十五個寫字樓項目合計140萬平方米扎堆入市,2022、2023年供應量更是高達260萬、270萬平方米,市場去化壓力倍增,供過于求持續。國外疫情未得到控制、大國博弈等所導致的經濟不確定,預計今年整體租金穩中略降,空置率高位徘徊。中長期看,隨著粵港澳大灣區概念及先行示范合作區政策的落實,深圳六大總部基地逐步成形,商辦規劃及入市量達到高峰,甲級寫字樓租賃供需可能出現逆轉。

       


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