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      購物中心變身辦公空間 商改辦前景幾許?

      2021-07-01
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      購物中心變身辦公空間

      商改辦前景幾許?

       

      在北京以“舊樓改造、存量提升”為核心的城市更新已成為房企角力的風口。從老舊小區改造到商業、寫字樓的更新升級,包括北辰等眾多房企都已加入到城市更新的行列。

      閉店3年后,北辰購物中心轉型為寫字樓并將于年底亮相;高和資本兩年前收購的愛琴海購物中心也將在年底投入使用。而這些“商改寫”項目的客群,均指向科技互聯網企業。

      北辰購物中心等商業項目將改造為寫字樓

      北辰購物中心1990年因北京亞運會而興建,1997年花費1.5億元改造后開張,當時北京北部最大的百貨中心之一。2002年,北辰購物中心的銷售收入北京排名第二,市場占有率能夠在6%以上。但是隨后面對不斷涌現的城市綜合體,北辰購物中心銷售額開始下降。2018年,北辰寫字樓分公司接手北辰購物中心的管理運營,進行轉型。

      與此同時,坐落于太陽宮的愛琴海購物公園,經營情況仍也似乎不理想。2019年8月,由高和資本收購,開始改造為以甲級寫字樓為主的綜合業態,名為高和融中心。目前,該項目的改造也在進行當中,年底或交付使用。

      當前北京很多商場因為設備老化等原因急需進行轉型升級。而商場改造成為寫字樓在北京不乏先例。比如,三利大廈和三利百貨更新為中糧·置地廣場、北京中糧廣場C座由高端家居商場改成寫字樓、北京十里堡原西單商場“變身”萬科時代廣場……

      雖然北京核心商圈的寫字樓市場已經進入存量時代,但受益于信息技術類企業的快速擴張,北京核心寫字樓商圈的優質物業依然處于供不應求的狀態。而以購物中心、百貨商場為主的商業零售物業受到電商和疫情的沖擊,實體銷量普遍受到影響,部分業主在尋求轉型,來提高營收水平。因此,預計今后北京依舊會出現新的“商改寫”項目,改造標的以地理位置較好的老舊商業零售物業為主。

      “商改辦”難度不小,但具投資性價比優勢

      挖掘存量項目的優勢,釋放最大價值是商業地產城市更新的關鍵。

      從商場物業本身來說,設計絕大部分不適合寫字樓,比如商場單層面積大。此外,寫字樓對于自然采光的要求較高,通常要進行結構改造。達到營收目標,對改造設計團隊而言是一個挑戰。

      目前,無論是北辰·新空間還是高和融中心都在改造上下足了功夫,無一不是憑借其時尚的外觀設計、科技智能化的辦公環境來吸睛。據悉,“北辰·新空間”邀請知名設計師劉曉光來操刀,“西單更新場”便是劉曉光的城市更新代表作。

      雖然,城市更新的改造項目的難度大,耗時長,但是很多“商改”項目的改造動力仍不小。近日,和諧健康險以90.57億元的價格收購SK大廈;此前,GIC以約80億收購LG雙子座大廈。在北京核心區,這類交易價格透明,市場化程度大,導致價格偏高,資本化率接近3.5%。相比之下,收購經營不好的商場,然后進行“商改辦”,投資收益的性價比優勢更為明顯。

      市場機會  核心商圈TMT企業需求外溢

      改造項目的運營是關鍵,而產業則是寫字樓的重要支柱。據悉,“北辰·新空間”的定位瞄準了TMT行業,以吸引互聯網科技企業入駐。無獨有偶,高和融中心辦公業態的客群主要也是面向科技互聯網企業。兩個“變身”智能化辦公場景的項目同時直指科技互聯網企業,并不是偶然。

      目前,中關村-上地區域可大面積租賃的辦公面積較為有限,外溢需求已經延伸至北清路區域,TMT公司成為近期新租戶主力。相對于金融等其他租戶,TMT類企業更加傾向整層或整棟租賃,表現相對“強勢”。

      戴德梁行剛剛發布的第二季度寫字樓市場趨勢報告也顯示,互聯網企業、保險類、律所類、會計師事務所類企業本季度繼續活躍,這幾大行業成交面積共占所有行業總成交面積的50%以上。

      截至目前,雖然亞奧片區還沒有形成高科技公司扎堆的氛圍。但是高力國際分析人士認為,由于亞奧片區毗鄰金融街和中關村,其租金水平較這兩個區域有非常強的競爭力,吸引了這兩個區域的部分外溢需求。

      隨著商辦市場的進一步發展,在成熟商圈市場的寫字樓需求外溢的前提之下,城市核心商圈的老商業正面臨著新的市場機遇,在傳統商業面臨較大的競爭壓力的前提之下,如果能能夠保證收益率高過傳統商業,同時只要物業本身沒有太大的硬件缺陷,轉型寫字樓市場也不失為一個好的選擇!

       


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