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      深圳著手調整土地供應結構

      2021-06-30
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      深圳著手調整土地供應結構

       

      第一太平戴維斯最新數據顯示,最近深圳市場寫字樓需求量大幅增加,但在高量新增供應的背景下,寫字樓市場5月份的平均空置率仍環比上升0.1個百分點。

      從城市面積而言,深圳是面積最小的一線城市。從寫字樓體量而言,2021年一季度上海甲級寫字樓市場無新項目入市,總存量截至季末維持在1330萬平方米。深圳大有追趕上海寫字樓存量的勢頭。過量的供應讓寫字樓市場回報率降低,市場投資邏輯開始被改變,業主在等待,投資者則可以挑選。

      同時,過去幾年土地供應結構的結果已經反映在市場中:商辦市場冷清、住宅市場卻火熱,“炒房”氛圍濃厚。

      面對深圳房價全國第一、寫字樓空置率也不斷升高的現實,政府將以“組合拳”的方式不斷調控,試圖解決深圳商辦冷清與樓市火熱的現象。

      第一太平戴維斯發布的《2021年第一季度深圳房地產市場回顧與展望》報告顯示,2021年第一季度,深圳寫字樓供應步伐基本回歸正軌。全市迎來6個項目入市,合計甲級寫字樓面積約40.6萬平方米。其中,南山區占新增供應量的74.1%。全市甲級寫字樓市場總存量環比擴容4.9%,至871.2萬平方米。

      相對而言,第二季度將是供應淡季,預計有3個甲級寫字樓項目交付,合計可租賃面積較少,約11.5萬平方米。大部分新項目計劃在下半年交付。

      租金方面,第一太平戴維斯數據顯示,季內深圳全市租金指數仍保持下行趨勢,環比微降0.5%,同比下降5.2%,全市平均租金為人民幣每平方米每月184.7元。

      積極的一面是,深圳寫字樓的需求量正在增加。

      第一太平戴維斯的數據顯示,一季度內,以價換量策略在市場上成效愈發顯著,租金持續下行,刺激需求加速釋放,全市凈吸納量因此打破歷年的首季記錄,達28.3萬平方米,接近2019年第三季度29.7萬平方米的歷史高峰。

      不過,每季度數十萬的需求量相比供應量加存量而言,依然比例較小。深圳寫字樓市場目前的狀況也改變了商辦市場的投資邏輯。

      同八年前深圳前海放閘商地、眾多開發商爭相參拍相比,現階段,開發商幾乎退出了深圳商用地的拍賣。

      今年深圳首場集中供地開始時,龍光與萬科對一宗位于南山西麗商住兩用地的爭奪讓在場人士不解,相較于其他地塊動輒數十家房企的爭奪,西麗的商住地塊僅有三家房企參與,而招商全程都未舉牌。

      有房企投拓人員認為,西麗地塊涵蓋的15萬平方米的辦公物業,是最難消化的部分,這也是其他房企不愿參拍的原因。

      深圳商辦市場正從1.0階段向2.0階段轉變。

      1.0階段主要是開發商參與建設寫字樓,他們要么賣掉要么自持,追求物業帶來的回報率。2.0階段,商辦市場要從短期投資轉向長期投資,不追求快周轉。從買家自用的角度而言,未來數年都是購買寫字樓物業的好階段,自用買家可以挑樓、可以議價,選擇非常多。

      “自用買家為什么選擇深圳?一是深圳是中國的一線城市,是國際化的科創中心,毗鄰香港,有國際窗口效應,企業選擇深圳能夠在這里開展國際業務;二是粵港澳大灣區的規劃下,深圳輻射華南整個大的片區,企業想要拓展南方地區的生意,設立南方總部時,深圳就是很好的選擇;三是深圳是中國最有活力的地方之一,城市政府效率高、有創新意識、人才豐富,對于企業來說非常適合在這里發展新業務?!?/span>

      了解,2020年深圳寫字樓市場成為大宗交易主流,以自用型為主,買家主要來自保險公司和科技企業。第一太平戴維斯今年上半年成交的兩單大宗交易,都是自用型買家,一宗買家為喬丹體育,另一宗買家為深高速。

      向前追溯到2006年,深圳的寫字樓市場僅在2006年、2007年、2012年、2013年、2014年出現過供不應求的局面,其他時間均為供大于求。

      面對寫字樓市場供過于求的問題,深圳市政府已開始逐漸減少商業用地的供應量。

      深圳市規劃和自然資源局公布《深圳市2021年度建設用地供應計劃》顯示,2021年全市計劃供應建設用地總量1130公頃,其中居住用地363.3公頃,產業用地171.4公頃,民生設施用地543公頃,商服用地52.3公頃。

      從建設用地供應總量來看,2021年全市計劃供應建設用地的總量比去年少70公頃。而從占比上來看,計劃供應居住用地363.3公頃,占計劃供應總量的32.1%,較2020年、2019年居住用地計劃供應量分別提高了24%、142%。

      《供應計劃》顯示,2021年度計劃供應商服用地占計劃供應總量的4.6%,比2020年供應量減少51%。商服用地的主要供應區域集中在前海和南山,這是深圳近年來寫字樓供應量最大的兩個區域。去年107公頃的商服用地供應目標比2019年已有所減少。

      土地供應結構的調整可以看出政府比較務實,發現有問題就會立馬調整。商用地的‘水龍頭’不能再開了,千萬平方米的寫字樓存量是確定的事情,供應量太大會有問題的,修建新的寫字樓就會有新的產業、新的人,產業多了人口住哪呢?往加大宅地供應轉向是正確的,房子都要供向社會,住得好才是好城市?!?/span>

      值得注意的是,在《供地計劃》中對前海供應用地也有了調整,今年前海計劃供應2.3公頃的商品房住房用地。

      土地供應調節也并非一日之功,住宅市場與商辦市場也需要更協調發展。

       


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